Afinal, o condomínio pode proibir a locação via Airbnb? Parte 2

Mais uma vez, o tema das locações via plataformas digitais volta à discussão. Isso se deve a uma nova decisão do STJ (REsp. 1.884.483) a respeito da proibição desse tipo de locação (via Airbnb e outras plataformas) em condomínios exclusivamente residenciais. Com essa decisão, já vai se firmando entendimento no sentido de pacificar o tema no STJ: o condomínio pode proibir a locação via Airbnb.

Mas, enquanto essa definição não ocorre, o que pode ser feito pelos condomínios até que a legislação específica seja criada? Vejamos.

O condomínio pode proibir a locação via Airbnb?

Segundo a decisão do STJ, o síndico só poderá proibir essa locação através da alteração da convenção do condomínio, que preverá expressamente essa proibição ou a sua exclusividade residencial, após assembleia realizada com quórum de, no mínimo, 2/3 dos condôminos.

Assim, o STJ segue privilegiando a soberania da convenção condominial (coletividade) e relativizando o direito de propriedade do locador (individual). O condomínio pode proibir a locação via Airbnb.

Leia também o comentário sobre a decisão anterior do STJ em: Afinal, o condomínio pode proibir a locação via Airbnb? Parte 1.

E o proprietário do imóvel pode seguir alugando por Airbnb?

Essa decisão do STJ não torna a locação temporária via Airbnb em uma atividade ilegal. No entanto, o proprietário do imóvel terá que observar as regras da convenção condominial. Se a convenção proibir expressamente esse tipo de locação ou dispor sobre a exclusividade residencial do condomínio, o proprietário não poderá alugar via Airbnb.

Ocorre que alguns condomínios não estão proibindo as locações por plataformas digitais (via Airbnb), mas estão apenas criando regras de segurança, higiene e sossego dos moradores.

De qualquer forma, o proprietário poderá exercer o seu direito de propriedade, mas terá de respeitar os limites impostos pela lei do condomínio, a convenção condominial.

Como o Síndico pode garantir mais segurança nos condomínios que permitem a locação via plataformas digitais?

O grande aliado do síndico é o regimento do condomínio (a convenção), pois é nele que se encontram as regras de convivência, segurança, higiene, silêncio, uso das áreas comuns etc.

Além disso, naqueles condomínios que permitem a locação via plataforma digital, o síndico pode, através de uma assembleia com quórum de maioria simples (não aquele que exige os 2/3 dos moradores), criar regras mais específicas sobre a segurança, higiene e sossego dos moradores diante da rotatividade das hospedagens de curta temporada.

A exemplo dessas regras mais específicas, podemos citar:

• a obrigatoriedade do proprietário repassar à administração do condomínio os dados e documentos de todas as pessoas que se hospedarão na residência;
• a obrigatoriedade do registro prévio dos veículos dos hóspedes;
• a estipulação de horário de check in e check out;

Ainda, em função da pandemia e até da nova H2N3, o síndico também pode exigir a apresentação da carteira de vacinação (passaporte vacinal) de todos aqueles que ficarem no imóvel.

Concluindo, essa decisão do STJ é apenas mais um precedente e a locação via plataformas digitais (Airbnb) segue permitida no Brasil, precisando apenas respeitar os limites impostos pela convenção do condomínio.

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Em caso de dúvida, procure um advogado especialista.

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