Rescisão de contrato de aluguel antes da data: Como fazer?

No último mês, recebi muitas perguntas a respeito de Rescisão de Contrato de Aluguel. Infelizmente, acho que é a crise econômica!

Normalmente quando falamos em rescisão de contrato de aluguel estamos nos referindo à rescisão de contrato de aluguel antes do prazo final ajustado no contrato. Em épocas de crise, os problemas com dinheiro acabam atingindo os longos prazos dos contratos de aluguel (que variam entre 30 e 40 meses) e, dependendo do que ficou ajustado entre as partes na locação, os prejuízos podem aumentar com a rescisão antecipada.

O ideal é que isso não aconteça, não é?

A grande questão relacionada à possibilidade de rescisão de contrato de aluguel antes do prazo é que a lei trata o locador e o locatário (inquilino) de formas diferentes. Vou explicar de maneira bem simples a diferença entre Rescisão de contrato de aluguel pelo locatário e Rescisão de contrato de aluguel pelo locador.

Entenda agora:

Rescisão de contrato de aluguel antes do prazo

A rescisão do contrato de aluguel significa o fim da relação locatícia e, conforme veremos abaixo, para que a rescisão ocorra antes do prazo ajustado no contrato, deverá preencher alguns requisitos.

Em regra, somente o locatário pode requerer a rescisão do contrato de aluguel antes do prazo, mas, excepcionalmente, poderá o locador rescindir o contrato e exigir o imóvel de volta.

Rescisão de contrato de aluguel pelo locatário (inquilino)

Se o inquilino quiser deixar o imóvel antes do prazo estipulado, ele deverá notificar o proprietário e pagar a multa rescisória.

O valor da multa rescisória (ou os seus critérios de cálculo) deve estar expressamente previsto no contrato e será calculado proporcionalmente ao tempo que resta do contrato. Normalmente, a multa será estipulada em 3 vezes o valor do aluguel, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato.

Antes de seguir adiante na explicação, é importante esclarecer que, independentemente de quem venha a terminar o contrato, haverá um prazo mínimo de 30 dias para a desocupação do imóvel.

Rescisão de contrato de aluguel pelo locador

A Lei do Inquilinato é clara no sentido de não permitir a rescisão de contrato de aluguel pelo locador antes do prazo.

Exatamente! Se não houver acordo entre locador e locatário, mesmo que o locador queira retomar o imóvel antes do prazo mediante pagamento de multa contratual ao locatário, não poderá!

Mas toda regra tem sua exceção! A rescisão do contrato de aluguel pelo locador poderá ocorrer em 3 situações:

1. por infração contratual pelo locatário;
2. por inadimplência do locatário (falta de pagamento de aluguel e/ou encargos);
3. para reparos urgentes determinados pelo Poder Público (se o locatário se recusar a aceitar a sua realização).

Dica final:

Na rescisão do contrato de aluguel e entrega do imóvel, locador e locatário devem tomar, no mínimo, 3 precauções:

1. Vistoria do imóvel (faça um check list de todos os itens do imóvel);
2. Recibo de quitação (para evitar mais cobranças de aluguel);
3. Recibo de entrega das chaves (pode ser junto com o recibo de quitação, para evitar outras cobranças sobre o imóvel)

Em caso de dúvidas, pegue o seu contrato e leve a um advogado.

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